碎片空间,碎而不简单

2020-10-21 13:33:48
苏州街往东、学院路往西、白石桥以北、清华大学以南,这组“四至”勾勒出的约20平方公里的矩形区域,就是被誉为中国“硅谷”的中关村核心区,也是当前北京商办市场相对“健康”的区域之一。
 
碎片空间的创始人——刘意,90后创业者,已经在这里工作生活了10余年,打交道最多的就方圆20公里内的一栋栋商办楼宇。
 
年轻的刘意并不是大众画像中的创业者,他学历不高,但入世很深;理论不多,却句句切入要害。
 
截至目前,碎片空间业务覆盖的约30栋楼共24000平方米管理面积,持续盈利,但碎片在管面积也不过是这一区域市场规模的1%。

01 信息深耕,争夺优质资源

 
碎片空间定位于分散式办公,类似办公领域的“自如”,为业主打理商办资产,把空间进空间标准化改造,服务B端用户。但碎片空间又不是联合办公,单体空间只租赁给单一客户,并不提供共享服务。
 
据刘意介绍,中关村核心区有大约300栋楼,每栋楼按照3万平方米面积计算,办公面积就达到近千万平方米。这其中,大物业楼盘占比80%,小业主楼盘占比20%,即小业主物业面积共近200万平方米体量。
 
今年,大量供应入市叠加上半年疫情的影响,北京写字楼租赁市场一片惨淡。据高力国际三季度市场数据显示,北京甲级写字楼空置率已高达17.5%,四季度或将突破20%,同时租金也进一步下探。
 
“租金下调已经成为大趋势。”刘意指出,以中关村为例,从3月份开始,写字楼租金水平直线下降,幅度甚至达到20%-30%。并且,即使租金下跌,空置率也依然处在高位。
 
令人意外的是,北京商办市场的惨淡,对碎片空间影响并不大。究其原因,在于深耕二字。
 
据刘意介绍,碎片空间的深耕,主要靠采集数据化与管理数据化来实现。前者是通过专业的房源信息管理系统,将业务人员每天从市场调查来的数据录入、归类、搭建数据模型,并进行数据化分析和处理;后者则是通过专业楼宇管理系统,从基本信息、合同管理、租客管理、资金管理、数据分析等几个方面,实时监测物业的在租均价、出租率、空置率、空置面积等一系列数据,最大限度提高了整体管理效率。这些来自市场一线的宝贵资料,对碎片空间的空间扩张和管理运营有着重要的指导意义。
 
正是源于对市场、客户、自身的深刻了解,碎片空间的定位才足够清晰——垄断中关村优质资产,深耕中型企业客群。
 
刘意指出,中关村定位于科技产业,为了迎合区域定位,碎片空间也一直倾向此类客户。同时,为了避免小型创业企业的高流动性,中型企业成为了碎片空间的主打客群。
 
“中型企业客群,通常已处于稳定发展中,为此,我们主攻100-500平方米灵活空间,满足这类企业在生命周期中的各种调整,无论收缩还是扩张,都能在碎片空间内实现‘流动”刘意说。
 
此外,来自市场的一手信息,还令碎片空间能够迅速抓住优质房源,如电梯出口正对、户型好、朝南向等,即使租金略高于市场平均水平,也完全不担心“出货”,抗风险性极强。
 
碎片空间在疫情下表现得十分坚挺。一方面,中型企业客群定位避免了破产、跑路风险,另一方面,优质资产又扛住了整体租赁市场的不景气,既稳住了出租率,疫情后仍保持在96%,使盈利有了可实现的根本。在刘意看来,吃透区域,也就是中关村核心5公里范围内,是第一位的。碎片空间的“深耕”,短时间内或许不能带来规模及营收方面的快速增长,但足够稳健。
 
0空间的利润,首先要从空间来
 
 
以空间为入口,提供增值服务,或尝试从B端业态中挖掘出C端消费市场,是近年来联办企业在租金差之外,最为“用力”的事。碎片空间当然也做过类似尝试,但结果并不“美好”。
 
刘意认为,企业服务的市场的确存在,但能做好这部分的前提必须满足几点:
 
1、拥有足够的规模;
2、客户群体有极强的共性,首先要了解客户,才能匹配需求;
3、能产生高频次交易,进而覆盖前期沟通、整合资源的成本,再实现额外增值收入。
 
“我们尝试过整合相关服务商资源,为企业租户提供人力、财税及办公物品采购等各方面服务。”刘意笑道:“但其实,绝大多数时候企业只需要我们运营维护好,要求并不多。除了交租金,其他时间我认为还是别打扰他们为好。”
 
在碎片空间看来,空间的生意还是要回到空间本身,其盈利的核心还是租金差,这其中包含三点:
 
1、碎片空间拿房是押1付3,而租客租房是押2付3,这样就可以实现资金沉淀,谋取发展;
2、免租期内,部分碎片空间对上不用支付业主租金,但对下,我们很快能招到租户,这样就能提前赚取租金。
3、碎片空间与业主间的约定是第1年享有2个月免租期,之后每年1个月免租期,但后期因为房子已经装修好,给租客时是7天免租期,就会产生租金差。
 
此外,控制成本也是保证盈利很重要的一环,这其中主要包含装修成本和税务成本。
 
1、装修成本:
 
装修作为空间运营过程中投入最重的模块,控制好成本,利润上会有明显反馈。目前,碎片空间已经形成了一套标准化的改造装修流程——“7大模块3大标准1大原则”:
 
7大模块:办公区、休闲区、会议区、前台、经理区、财务区、库房区;
3大标准:标准工艺、标准材质、标准保障;
1大原则:空间安全是重中之重。
 
而这样做的好处是,装修成本可以控制在一年之内收回。
 
2、委托管理降税负:
 
其实就是今年流行的“轻资产模式”——以代收付的方式与业主合作,业主和租户直接签署租赁合同,碎片空间和业主签代收代管理协议。这样做,客户租金不计算在碎片空间的营收范围内,纳税时只纳代管这部分的税即可。另外,客户租金也不计入营收,因此即便营收额下降,利润也会直线上升。
 

0难成独角兽,但持续生长

 

 
权且不用定义“碎片空间”到底是不是联合办公,作为办公空间运营商,年轻的刘意有超乎年龄的对行业的冷静思考,即便在最狂热的前两年,碎片发展的步调也没有乱。
 
按照市场空间,碎片空间的规模天花板似乎“天然”就很低,这主要源于其物业选择的受限太大——中关村核心区位、承租自个人业主、面积区段在100-500平方米、优质户型(朝南向、电梯正对等),能够满足这4个标签的物业,数量实在不多,既限制了碎片空间的在管物业规模,又要求其必须深耕市场。而这一切,势必都将影响碎片空间规模化的速度。
 
对于这一点,刘意认为,碎片空间专注于为个人业主提供专业资产托管服务,在中关村区域内市场潜力巨大,营收甚至可以做到亿级规模,但前提仍然是深耕。
 
“深耕的意义在于,我们可以通过产品、服务,提升品牌口碑和影响力,在后续的物业选择上逐步扩大边界,扩充选择。同时,即使不是最好的户型,也能做到迅速满租。”刘意表示。
 
在刘意看来,规模扩张,切记不能着急。因为扩张考验的不仅是资金实力,团队运营管理能力更为重要。当在管物业逐渐增加,持续地打磨产品、夯实运营,是真正需要花时间持续去做的事情。
 
关于规模扩张,碎片也想走出中关村,甚至走出北京,但其选址要求只有一个——“核心区中核心区”,然后,“要像树一样,深深扎根,需要时间,逐渐长高”。